相談番号:1,527

評価額0円の土地

  • 投稿日:
  • 2017年10月11日
  • 回答受付終了
  • 地域:
  • 山梨県
  • 相談者:
  • y-kesa
  • 回答者:
    • 内藤 政信弁護士 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク
    • 田井能久不動産鑑定士 マスク
    • 遠山  眞人行政書士 マスク
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク

回答数

7

参考にした人

163

相談者:y-kesa (山梨県)

腹違いの兄弟ともめています。
父が亡くなり、土地と建物の名義変更の際に腹違いの兄弟がいることが分かりました。
遺産分割協議書作成の為話し合いを現在しています。
土地の固定資産評価証明に宅地 道路 評価額0円という欄があります。
相手側は「0円ではなく評価価格があるはずだから、その分の権利分が欲しい」言っています。
しかし、よくよく調べてみるとその土地はすっぽり「市道」になっていました。売れもしないし、物も建てられない土地なのに価格をつけて遺産分割しなければならないのでしょうか?
なんだか府に落ちません。
法律的にはどうなのでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。

追記

たくさんの先生方、ご回答ありがとうございます。大変嬉しかったです。

最初の投稿誤字がありました。
×府に落ちません→○腑に落ちません
でした。失礼いたしました。

地目は、宅地 公衆道路です。
○○駅前の○○通りからの路地が相談内容のものです。
路地は一方通行道路です。
路地は250メートルの内20~25メートルの物が父名義です。
父名義の土地建物と隣接しています。
近隣の生活用道路です。

市役所の道路課の窓口の方からは、「市は買い取ったり、賃貸料は出しません。」「評価額を近傍宅地から出しても土地は売れません。」と言われました。

宇井先生の意見参考になりました。
相手方とは少し複雑な関係です。0円かそうでないかを決めるより、双方の歩みよりが大切だと気づかされました。
ありがとうございます。

専門家からの回答

  • 市道に認定されているので、それ自体に経済的価値は
    ありません。
    もとは私道だったのでしょうね。
    分割協議の評価額としては0円ですね。

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  • 相続の場合は評価額は現実の価格で評価されますから、私道になっている場合は評価0になります。

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    • 回答 3
    • 田井能久不動産鑑定士 マスク
    • 2017年10月11日 10:53:41

    確かに市道に認定されているため課税上の評価は0になっていると思いますが、その土地の存在がなければ他の土地の利用価値が下がってしまうなどの何らかの”貢献”をしている可能性はあり、不動産鑑定士としては「価値0である」とはこの情報だけでは断定できません。他の土地との隣接状況もご確認してしかるべき方にご相談されることをお勧めします。

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  • 評価ゼロであれば、遺産分割協議の遡上にあげる必要はないと思います。他に財産があればそちらの話しを進めればよいですし、現在その土地をなんらかの活用や使用をしているのであればそのままでよいと思います。

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  • 今回の土地は登記簿上が宅地で現況が道路として評価されている土地を意味します。道路として使用されているので課税価格がセロになっています。ほかの土地といっしょに名義変更登記をするのであれば、それ程、費用はかかりません。寄付として考慮されてはいかがでしょうか?そのままの状態で相続手続きをしないことも一般化していることです。但し、その土地は父様所有の宅地への通路になっていることも考えられます。通路付きの宅地であれば相続手続きをしなければなりません。融資を受ける際に最重要ポイントになります。詳細はお近くの土地専門行政書士事務所に相談お願い致します。

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    • 群馬県前橋市の小林大栄行政書士登記土地家屋調査士測量設計事務所
    • 平成04年12月から平成11年12月まで東京池袋:十亀司法書士・土地家屋調査士事務所で修業平成12年01月群馬県前橋市南町三丁目にて登...
    • 回答 6
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2017年10月12日 00:31:59

    はじめまして。
     先ず、土地の値段という点について端的にお答えしてしまいますと、実質的には有って無い様なもの、と表現するのが妥当という事になるかと思われます。と言いますのも、例えば売買契約が法律では「当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うこと約する」事により成立するものと定められています通り、結局の所、取引に際しての価格も、最終的には売り手と買い手の合意により任意に定め得る事とされているからです。
     その為、遺産分割の場合でも、当事者間で任意に定めた価格を元に協議を行う事も可能ではありますが、現実にはやはりある程度客観的な数字でないと合意を形成するのが難しいのが実情ですので、近傍類似地の市場価格や課税の際の基準とされる路線価等の客観的な価格を利用するのが一般的になっている、という事が出来るかと思われます。
     ご記載頂いた内容から判断しますに、ご相談頂いている土地は、いわゆる「2項道路」に隣接している状況なのであろうと推察されますので、この場合、当該「市道」部分は将来的には道路化する事が義務付けられている状態にありますから、その部分については実質的に利用価値は存在しないに等しい事になる以上、仮に当該土地を市場取引を通じて売却するとすれば、その際、当該「市道」面積分の価値は除外した上で扱われる事になるのが通例と言えるかと思われます。
     それ故、分割協議に際しても、例えば代償分割等で財産的な評価を行う必要がある場合には、当該「市道」部分を除外した上で検討するのがやはり妥当という事になるかと思われますが、反面、例え将来的には道路用地とされる事が定まっていたとしても、現状変更を加えない限り、土地そのものは現況のまま全体として利用を続ける事が可能ですので、土地の権利を放棄する側からすれば「それだけの広さの土地を使えるのだから」という観点からの不満が出て来る事も、心情的にはある程度やむを得ない部分があるかとも思われます。従いまして、当該「市道」部分が実質的に私有地としての価値を失っている事を説明してみてもどうしても相手方が納得しないという事であれば、合意の形成をを優先させる為、ある程度の妥協をする事もやむを得ないのでは、と思われます。
     若干、抽象的な回答内容になってしまいましたが、何かしらのご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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    土地の評価は、登記の際には、まさに固定資産評価額によります。0円の評価であれば分割協議の対象から外されます。まして市道というなら問題外でしょう。

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