相談番号:1,495

生前贈与の贈与契約書

  • 投稿日:
  • 2017年04月11日
  • 回答期限:
  • 2017年04月30日 今日まで
  • 相談者:
  • 未来21C
  • 回答者:
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 内藤 政信弁護士 マスク
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク
    • 勝 桂子行政書士 マスク
    • 大川 惠司行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク
    • 多湖 利信不動産業 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク

回答数

9

参考にした人

107

相談者:未来21C (兵庫県)

借地の上に自宅を所有しています。私から妻へ家(建物)を生前贈与する予定です。
贈与契約書の作成を考えていいます。契約書には借地権の贈与も書いたほうがよいですか。
借地権は貸主の許可がないとできないと聞いています。
貸主に許可を得て借地権も妻へ渡そうと思いますが、貸主と妻が土地の賃貸契約を結ぶことになります。
贈与契約書には家と許可を得ていない段階での借地権を贈与すると書いてたほうがいいですか。
それとも建物だけの贈与契約書を作り、妻と貸主との賃貸借契約書を作成するだけでいいですか。
ご教授お願いいたします。

専門家からの回答

    • 回答 1
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2017年04月12日 07:36:20

    はじめまして。
     ご記載頂いた内容によりますと、ご自宅の譲渡はご夫婦の間での話との事ですから、ご自宅の譲渡を先行させた事により、借地の利用関係に直ちに何らかの問題が生じる様な事態に陥るとまでは考え難い様にも思われます。その為、ご懸念頂いている諸点につきましてはそれ程厳格にお考えになる必要も無い様にも思われますが、ただ、いずれにしましても、今後も土地賃貸人との間で安定した利用関係を維持して行く為には、やはり借地権の譲渡の点につきましても賃貸人との間で話をまとめておかれる方が無難である、という事は間違いの無い所かと思われます。
     その際の手順としましては、通常、ご夫婦間での契約であれば、お二人のご随意で契約の内容や時期等は比較的自由に調節する事が可能かと思われますので、その意味ではまずは借地の賃貸人に事情を説明し、その承諾を得る事を先に優先して処理する事をお考え頂く方が宜しい様にも思われます。
     簡単な内容ですが、ご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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    • 行政書士という立場上、本来的には申請等の行政関連の手続が中心分野という事になる筈ですが、相談会等を通じて接する案件は、遺言・相続関連を...
  • 地主の承諾が停止条件になりますね。
    契約書の記載方法はいずれでもかまいません。
    建物の名義変更は承諾を得てからのほうがいいですね。
    建物の名義人と借地権者を一致させるようにしてください。

    建物及び借地権の贈与になるので、贈与税も調べて
    おく必要がありますね。

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  • まず、地主さんに相談お願い致します。手続きとして生前贈与で建物の所有権移転登記により、奥様に名義変更をします。その後、地主に対して、借地権名義人変更契約書を取り交すことをお勧め致します。建物を維持管理することを目的とする借地人変更であれば、地主さんも認めて頂けると想定されます。詳細はお近くの借地上建物の専門行政書士事務所にご相談お願い致します。

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    • 群馬県前橋市の小林大栄行政書士登記土地家屋調査士測量設計事務所
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    • 回答 4
    • 勝 桂子行政書士 マスク
    • 2017年04月12日 09:51:35

    ちょっとした補足です。

    内藤先生のおっしゃる「停止条件」とは、「地主さんの承諾が受けらるまでは権利を移転しない」という意味です。
    つまり、

    ・建物(明細)と借地権を贈与する。ただし借地権について地主(住所・氏名)の承諾を得たのちに名義変更登記を行う。

    としてもいいですし、

    ・建物(明細)を贈与する。
    ・ただし、借地上の建物であるため、名義変更登記は地主の承諾を得るまで行わない(得た後に行う、でも)。

    という書きかたでもどちらでもよい、ということになるかと思います。

    借地権を含めると税務申告額もかなりになると思います。
    婚姻後20年を経ていらっしゃれば、2000万円+110万円まで非課税になりますが、その控除を受けるためには税務申告が必要となりますので、資産税に詳しいお近くの税理士にぜひご相談されてください。

    ■夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除(国税庁HPより)
    https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

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  • 借地権の贈与につきましては、契約書に記載してもしなくても、やり方としてどちらの方法を使うこともできます。

    ただ、婚姻期間20年以上のご夫婦間での居住用不動産に関わる贈与で、2000万円の配偶者控除を使うことをお考えであるならば、税務署への説明資料とするためにも、贈与契約書に借地権の贈与についても記載しておかれた方が、無用な説明の手間が省けて良いのではないかと思います。

    もっとも、最高2000万円までのこの居住用不動産に関する配偶者控除は、同じ配偶者間では一生に一度しか受けられません。そのため、贈与契約書にどのように記載するかとは別に、建物を贈与した同じ年に借地権の贈与もできてこの配偶者控除も受けられるようにした方が良く、そのためには、事前に貸主に相談をして、間違いなく許可を得られる段取りを付けてからなさった方が、より確実だと思います。

    ちなみに、貸主の許可なく未来21Cさんと奥様との間で借地権の贈与契約を交わしたとしても、お二人の間での贈与契約そのものは有効で、ただ貸主の許可が無い間は、貸主を含め他の人に対してはそれを主張できないというだけのこと。

    契約書には、「貸主の許可を条件として、〇年〇月〇日までに、所在地〇〇〇〇番地〇〇の借地権を贈与する」といった趣旨の文言を記載しておけば良いのです。ただし、配偶者控除との関係で、契約日と借地権の贈与期限が同じ年内になるようにして下さいね。

    以上、ご参考まで。

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    建物の贈与契約は、当事者間でいつでも可能です。ただ借地権は地主の承諾をいただいてからなら土地の賃貸借契約を引き継ぐ形をとるのが良い方法だと思います。その際地主と地代や賃借期間などよくお話されて、現状と変わらない内容でまとまるように努めてください。

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    契約書は地主がどうしても作成してほしいと言われるならつくるべきです。
    地主様には連絡しておいた方が丁寧です。地代は誰の名義で支払うのかで、奥様の名義で支払うのであれば、そのようにしますのでよろしくと伝えたほうがいいでしょう。

    お尋ねしたいのはあえて生前贈与する目的は何ですか?
    今同居している奥様のご主人が亡くなられた後の生活の安定を考えてのことでしょうか。

    そうであれば、今はやりの家族信託をなされた方が得策だと考えます。
    多分他に相続人がいらっしゃるのではないでしょうか。

    一度、宮田総合法務事務所(一般社団法人家族信託普及協会)の宮田先生にお尋ねしてみてはいかがでしょう。
    0422-23-7808

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