相談番号:1,526

生前贈与について

  • 投稿日:
  • 2017年10月07日
  • 回答期限:
  • 2017年10月21日 あと3日
  • 地域:
  • 東京都
  • 相談者:
  • ducam
  • 回答者:
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク
    • 松岡慶子司法書士 マスク
    • 内藤 政信弁護士 マスク
    • 神田  晃志行政書士 マスク
    • 吉村 征一郎行政書士 マスク
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 千葉 照美行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク

回答数

9

参考にした人

91

相談者:ducam (東京都)

昨年、諸事情によりマンションを任意売却しました。
売却した際、売却額よりもローンの残債が大きく残ってしまいました。
今は、残債をどうするかサービサーと交渉中なのですが、現在、派遣
社員のため、収入も少ない状況なので支払いをすることができていません。
また母がマンションの連帯保証人となっていたのですが、母の土地は、
甥が将来住みたいと言っているので何とか残したいのですが、母から甥へ
土地を少しずづでも生前贈与することは可能でしょうか。
母も来年80歳なので、早く何とかしたいのでアドバイスをお願い致します。

専門家からの回答

  • ducamさん、毎年110万円分の土地の持分を甥の方に移転する方法です。たとえば、10年で1100万円生前贈与ができます。詳細はお近くの土地専門の行政書士事務所にご相談お願い致します。

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    • 群馬県前橋市の小林大栄行政書士登記土地家屋調査士測量設計事務所
    • 平成04年12月から平成11年12月まで東京池袋:十亀司法書士・土地家屋調査士事務所で修業平成12年01月群馬県前橋市南町三丁目にて登...
    • 回答 2
    • 松岡慶子司法書士 マスク
    • 2017年10月07日 20:06:34

    ducam様

    お母様の土地を甥御様に生前贈与することは可能ですが、毎年110万分の持分を甥御様に贈与した場合、贈与税は課税されない代わりに、持分移転の登記申請に際し、登録免許税や司法書士への報酬などが生じ、逆に費用がかさむケースもありますので注意が必要です。

    また、ducam様が任意売却後の残債務について支払不能となれば、当然に連帯保証人であるお母様に支払い義務が生じます。
    そのため、お母様も支払い不能となり、自己破産をした場合には、甥御様への贈与は債権者を害する行為(詐害行為)として否認される危険性があります。
    否認権が認められれば、甥御様への贈与も無効となりますので、まずは専門家に相談することをお勧めいたします。

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    • はる司法書士事務所
    • 相続専門サイトを自ら作成し、相続業務全般に力を入れています。140万円以下の訴訟も得意で、これまで所有権移転登記請求訴訟、建物明渡訴訟...
  • 母の土地は毎年贈与してください。
    無税の110万の範囲で贈与してください。
    土地は路線価で評価するので110万は意外に
    ありますよ。
    毎年やるのです。
    司法書士に毎年やってもらうのですね。

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  • 松岡慶子司法書士の回答が、的を得ていると思われます。

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  • ducam様

    おはようございます。
    任意売却に関してのご相談ですので、一概にお話をすることができません。

    サービサーに残っている残債権はどのくらいなのか。
    サービサーとの交渉で、今後どのくらいの支払いをしていくことになっているのか。
    そして、その支払いならばしていくことができるのか、できないのか。
    また、その「母の土地」はどのくらい(価格価値的に)なのか。

    そのあたりの情報によって、方法論はかなり変わってくると思われます。

    「毎年贈与をすること」に関しては、上に記載しておられる松岡司法書士の回答が非常に的を射ておりますので、ご参考になられたら良いかと思います。

    マンションに関して、任意売却をしていることから推察するに、あまり費用がかけられない状況であると思われること、お母様のご年齢的なものから鑑みて、私としては「毎年贈与をしている」余裕はないかと思います。
    甥御さまに贈与税、所有権移転費用をご負担されるおつもりがあれば早急に「生前贈与」または「売買」という形で所有権を甥御様が取得される方が得策と思います。

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    • 行政書士・相続診断士事務所Stepup
    • ※不動産賃貸・売買、特に任意売却業務※行政書士・相続診断士相続関連業務(手続・コンサルティング)、農地転用、
    • 回答 6
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2017年10月08日 19:39:01

    はじめまして。
     具体的な契約内容など、事案の詳細が判然としませんので一般論の範囲での回答に止まりますが、先ず、ご相談者様のマンション購入に際し、お母様がその債務の連帯保証人になっていたとの事ですが、連帯保証人はあくまでも保証人であって債務者ではありませんので、ご相談者様の様に債務に対して直接的な責任を負っている立場ではないのが原則です。その為、本来であればお母様がご自身の固有財産を処分される事につき、特段の制約も存在していない事になりますが、債務者による債務の履行が難しい状況ではほぼ間違いなく保証人に対する責任追及が想定される事にもなりますので、仮に現状ではお母様の主な財産がご相談頂いている土地以外には存在しない様な状況であるとしますと、例え譲渡等を行っても、当該行為は詐害行為に該当するとして譲渡が認められない可能性が高い事にもなるかと思われます。
     従いまして、ご記載頂いた内容から推察します限り、現状で土地の譲渡に着手する事は余り得策とは言えないように思われますが、仮に土地を分割して譲渡するとしますと、現実に分割を行いながら譲渡する事も決して不可能ではありませんが、この様な方法では徒に手間暇を要する事にもなってしまいますので、実際には観念的に土地の持ち分を譲渡する事により漸次移転なされる形で行うの現実的という事になりますが、いずれにしましても土地の所有権を漸次移転させるという事自体は十分に可能です。
     その際、贈与税の非課税枠を利用する形で移転を繰り返す方法が課税的にも有利ではありますが、その分、長期の時間を要する事にもなりますので、実際にはある程度の妥協も必要になるのではと思われます。
     簡単な内容に止まりますが、ご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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  • 昨年、マンションを任意売却したが、ローンの残債が大きく残ってしまったとのこと、そしてそのマンションの購入に際してはお母さんが連帯保証人になっておられるとのこと、このような状況では、弁済期に主たる債務者であるあなたが返済しないときは、連帯保証人であるお母さんが直ちに全ての債務を返済する責任を負います。そして、お母さんがお孫さんに贈与した場合、お孫さんが債権者を害することになることを知っている場合は詐害行為取消権(民法第424条)に基づき裁判所所に贈与の取消しを請求されることもあります。

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  • ducamさんへ
    先ず、サービサーとの交渉で残債を可能な限り少なくしてもらえるように交渉してはいかがでしょう。連帯保証人の責任は、債務者たる、あなたが支払いができなくなったときには、あなたに代わって責任を果たす役目を負っているのですが、あなたの状況を知ったうえで直接の当事者ではない甥に土地の贈与をすることは、責められないと考えます。

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  • 母親の土地ですが、市で出している評価証明書ではなく、市街化区域であれば路線価、調整区域であれば倍率表などで評価されます。出された評価価格で1年で110万円になるよう分割して、持ち分移転登記原因贈与をすれば贈与税はかかりません。しかし、母親が連帯保証人でありますなら、貴殿と同様に支払い義務がありますので、支払えないのに贈与してしまえば詐害行為の問題も発生します。そこをよくよく検討して下さい。

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