相談番号:1,531

相続土地活用

  • 投稿日:
  • 2017年11月15日
  • 回答受付終了
  • 地域:
  • 愛知県
  • 相談者:
  • 花子
  • 回答者:
    • 内藤 政信弁護士 マスク
    • 大野 興四郎不動産鑑定士 マスク
    • 元木 広行行政書士 マスク
    • 鈴木 正章行政書士 マスク
    • 新原 隆志FP マスク
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク
    • 多湖 利信不動産業 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク

回答数

10

参考にした人

107

相談者:花子 (愛知県)

昨日の質問が不足だったようなので、
説明追加です。
実家の土地は200坪、その半分位は、跡取りが住む予定。
残り100坪、今は、鉄骨の工場がたっています。解体にかなり費用かかります。300~500万予想

場所は、駅1キロで閑静な、人気の有名な学区で。売るとすぐうれるエリアです。
売らずに、相続して、将来も売らない条件だと、相続メリットありますか?


追記

ありがとうございます。

追加

跡取りは、自分の兄弟の事で、その土地(今の実家)の半分位?に
立て直して住む予定です。

私は、こどもいないので、次の相続対策は考えていません。今は家が有ります。
すごく先の老後は、実家近くにマンションか家を買う案もいいかと考えてます。

工場は木材加工です。

専門家からの回答

  • 跡取りが住む予定の土地は駐車場。
    残りはアパートで家賃保証タイプがいいでしょう。
    いずれも次の相続税を下げることになりますね。

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  • 売れない、ということでしたら貸せばよい。あとは賃料(地代)収入と経費(固定資産税等)を比べ、採算があれば十分相続するメリットがあります。前面道路の幅員がわかりませんが、駅から1kmで坪60万円であれば住宅向きでしょう。つまり、一般定期借地権契約で建築業者等に2戸建て等の住宅を建築して定借付住宅で販売してもらう。期間は50年で土地は帰ってきます。あとは現況鉄骨造工場が所在するということですが、工場の業種が少し気にかかります。というのは土壌汚染等の可能性はないか?ということです。それがなければ問題は、その解体費用ですが、前記定借付住宅の定借契約時に保証金を預かり、その費用に充てる等も考えられます。名古屋市にNPO法人中部定期借地借家権推進機構という団体もありますので、参考にしてください。

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    • 20数年にわたり、全国・あらゆる分野で不動産鑑定を主に相談業務を経験面大地を含む広大地、崖地・崖地の隣接地等個性の強い不動産が得意借地...
  • 費用をかけるつもりがあるなら、賃貸戸建、アパート、マンション等(定借も含む)も検討の余地あり。
    ただ、費用をできるだけかけない方向なら、工場を倉庫あるいは駐車場などに転用し
    賃貸させることができるようなら、そうゆう方向性もありかと思います。
    一度、地元の不動産業者等の専門家にご相談されることをお勧めします。

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    • ◎相続手続・遺言・遺産分割協議書の作成◎不動産売買、賃貸、管理、媒介等◎開発許可・建築許可・農地転用手続◎入管業務(在留資格変更、在留...
  • ●相続しない選択:
    実家の土地の半分(鉄骨の工場あり)を相続したときに、相続税を支払うような状況で、工場の解体費用も払いたくないということであれば、その土地を相続しないという選択もあり得ます。
    ●相続して土地活用する選択:
    相続の際に実家の土地を分筆し、鉄骨の工場を解体、更地にして、道路に面しているなら駐車場に整備して、貸し出す。これが一番経費が掛からず現実的。あとは、住宅メーカーと契約しアパート又は戸建て住宅を建築し、賃貸住宅として貸し出す。ただ、これは数千万円以上の借金をすることになり、毎月の家賃収入で返済していくことになるが、空室リスクや経年劣化による補修費用も発生するため慎重に検討する必要があります。
    それ以外の活用法としては、更地にした土地を誰かに貸して地代収入を得るという方法もあります。これは事業をやりたい人に土地を貸して建物は借主が費用負担するので、貸す側の相談者様にとってはリスクは少ないです。

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    • 鈴木正章行政書士事務所
    • ●相続、遺言●成年後見(コスモス成年後見サポートセンタ会員)●家族信託(家族信託コーディネータ)●外国人ビザ申請●輸出管理(輸出許可申...
  •  相続増税と「土地の有効活用」を謳い文句に賃貸住宅建設(かつ借金で)が盛んです。不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室になる事。それを避けるためにあるのが家賃保証で、不動産(建設)会社がアパートを一括で借り上げて、空室率に拘らず一定の家賃を家主に払う、という契約です。

     会社は建築(割高)を請け負って利益を出し、大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出します。会社は入居者の家賃を100%家主に払うわけでは無く、手数料を受け取ります。高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は手数料で儲かります。

     リスクなしで不動産投資が出来るなら家賃保証は良いしくみですが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げ。当初10年は最初に決めた家賃を保証、その後は2年毎に改定出来るという契約が多く、家主側が契約内容について正確に把握していないと自己責任という事に。家主は消費者ではなく、事業者同士の対等な立場です。

     空室リスクを不動産会社に押し付け「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しが甘いという事になります。不動産投資は商売と全く同じ「事業」です。不動産投資で費用控除後5%の利益なら優秀だそうです。実際の空室率10~20%はザラです。20室で1室空けば空室率5%=利益激減。20年間空室ゼロでトントン。20年間素人が利回り5%を維持し続ける事は至難の技とか。

    「1億円の借金をして株を買いませんか」という話にすぐ投資をするでしょうか?実は1億円分の株よりアパートの方がハイリスクです。株は広く分散でき、いつでも売却可能で価格変動=危ない、という認識は間違い。価格が変わるという事は買い手がいるという事。不動産は日々市場の売買に晒されていないため、価値が下落してもすぐに気付かず、入居者が減り空室増加で初めて価値下落に気付く事も・・・時すでに遅しという事態です。

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    • 地主(資産約10億円)の相続対策(納税資金確保・分割対策・資産移転)開業医の父(資産約4億円)死亡後の相続申告の助言相続人の今後の対策...
    • 回答 6
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2017年11月16日 11:30:55

    はじめまして。
     普段、相続に関連するご質問に接する中、同様のご指摘に接する機会がありますが、土地を相続なされた場合、状況によってはその後の税負担などが決して馬鹿には出来無い場合もありますので、単に寝かせておくしかない状況ですと、確かに躊躇なされるのも無理も無い話かと思われます。しかしながら、ご自身の所有地となれば、ご自身では利用できない場合でも、賃貸等の方法と通じて土地を利用する事は可能ですので、上手く活用する事で税負担以上の収益を上げる事も可能な場合がありますから、相続がマイナスに働くだけ、という事にも必ずしもならないかとも思われます。
     ただ、ここ数年、土地の有効活用という事で、賃料収入を目的とする賃貸物件建設の動きが目立っていましたが、この場合、土地の立地の影響もかなり大きく受けてしまいますので、場所によっては、建てたは良いが管理費用が嵩むだけ、という結果に終わってしまう可能性も十分に考えられますし、更に居住目的の賃貸物件の場合、法律により借家人の権利が手厚く保護されています関係上、将来、何かしらの理由で土地が必要になったとしても、実際に土地を利用出来る様にする為にはかなりの手間暇が必要な事にもなってしまいますので、その様なマイナス面も十分に視野に入れて頂いた上で、活用策をご検討頂く必要がある事にもなるかと思われます。
     その点、追加にてご記載頂いた情報によりますと、実際に利用できるのは100坪ほどという事になる様ですので、賃貸物件としての利用には少々手狭かな、という印象は否めませんが、それでも立地的にはかなり恵まれている模様ですので、更地に戻す為の費用を考慮しても、活用法によっては十分に収益を上げる事が可能である様に見受けられますから、一度、具体的な活用策につきご検討頂いた上で、改めて相続の可否についてご検討頂くのも宜しいのではと思われます。
     簡単な内容に止まりますが、何かしらのご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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    実家を引き継ぐ人が決まっているなら、その方が全部先祖伝来の遺産を引き継ぐことが妥当かと思います。遺産額が相当額になるようですが、次世代もその次の3代目も4代目も引き継ぐ仕組みが、相続以外であります。被相続人の意図をかなえられるようにする制度を利用されることを望みます。
    しかし既に、あなたが半分の100坪について相続するというなら、花子さんのお考え次第で売却するか、工場解体後の土地を利用をして定期借地権等を設定して賃貸借されたらと考えます。

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    売らずに、相続して、将来も売らない条件だと、相続メリットありますか?

    との事ですが、メリットはやり方で十分あります。
    土地は出来れば売らないで済むなら活用した方が一番良いと考えます。
    金の卵を産む鶏にするべきといつも私は考えてます。

    とは言っても相続放棄をして兄弟にすべて譲るのも幸せの一手かと考えます。

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