銀座のビル事情

  • 早川 桂古FP マスク

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2015年11月25日 コラム番号:372

それぞれの事情

不動産を考えるとき、東京の市況はどうなんだろう?
とやはり日本の中心都市の、状況は気になるところです。
東京・銀座の中心地、数寄屋橋交差点に総ガラス張りのビルが最近できました。これは東急不動産ホールディングスが来年3月にオープンする商業施設、総床面積5万平米越え。日経の記事によると、1800億円と巨額の資金を投じる大型プロジェクト。しかし先行き暗雲とあります。その理由は、有名ブランドがテナントとして付かなかったこと、賃料が段階賃料と歩合賃料だからとありました。
一般に歩合賃料とはテナントの売上高に応じて賃料が変わる。段階賃料とは、テナントの財務体質などの変化によって賃料が変わる体系。例えばテナントが内装工事などに使った資金を回収し、利益が出るようになった段階で賃料を上げるといった契約が考えられる。
 つまり、東急不動産はテナントの経営が軌道に乗るまでは賃料を抑える方針に転換した。商業施設に人気が集まり、店舗の売上高が増えれば東急不動産の賃料収入は拡大する。当然ながら、逆もあり得る。
 完成後の資産価値は1800億円強になるとみられる。ビルが生み出す営業利益の見込みは30億円。
資産に対する営業利益率は1.6%となる。東急不動産の総資産利益率(ROA、営業利益ベース)は3%強で、この見積もりでは銀座のビルは資産効率を下げる方向に効いてしまう。

一般の賃貸業とは比較するものじゃないんでしょうが、表面利回り1.6%では当初からやれない。また、このビルが建つ銀座の土地は、1610億円で取得している。総工費と合わせてこのビルにかかった費用は、3400億円を超える。それを考えると表面利回り0.8%。

ちなみに、同じく銀座に建つティファニーのビル。1987年バブル絶頂期に建築され、2003年にティファニーが165億円で購入、2007年には380億円でゴールドマンサックスグループに売却、売却益をティファニーはティファニー財団に寄付している。2013年に孫さんが320億円?(詳細は不明)で購入している。総床面積5610平米、現在満室。東京の不動産会社の社長さんいわく、孫さんは相続対策、税金対策で買ったんだから賃料だの利回りだのはあんまり関係ないんだとか。

ちょっと上のほうの不動産事情ですが、こんなビル購入してみたいものです。どうやったら購入できるか、考えてみます。

銀座のビル事情 イメージ1

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コラム執筆者

  • 2003年~HSBC香港サポート業務2008年~海外金融機関利用手続きサポート業務2010年~ファイナンシャルプランニング業務サービス...