直接還元法

  • 武井  信雄行政書士 マスク

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2019年08月03日 コラム番号:2,451

直接還元法
直接還元法とは、不動産から得ることのできる一定期間(通常1年間)の純利益(収入から経費を減じた額)を一定の還元利回りで除して算出する手法です。

例えば、
築年数が新しいなどを理由に、家賃が高く設定された賃貸アパートは、多くの家賃収入が見込めるため、直接還元法で価値を判断すると、価格が高くなるという特徴があります。

【直接還元法の計算式】
計算式は、
<不動産価格(収益価格)=1年間の純収益÷還元利回り >です。 

例えば、
1年間の収益が280万円、経費が30万円、還元利回りが4.4%の物件の場合

(280万円-30万円)÷4.4%=5,681万円(不動産価格)と計算できます。

この物件を購入する時には5,681万円より安く購入できれば割安と判断します。
融資の際には5,681万円程度まで融資を受けられる可能性があると思われます。
このように、直接還元法では「還元利回り」が不動産の評価額が大きく左右します。

コラム執筆者

  • マクロ・ミクロ経済学商法・会社法相続不動産売買マーケティング経営分析経済評論