DCF法(Discounted Cash Flow 法の略)

  • 武井  信雄行政書士 マスク

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2019年08月03日 コラム番号:2,453

DCF法(Discounted Cash Flow 法の略)
DCF法とは、不動産を所有することにより長期的に得る利益と、不動産を維持するために必要な経費などを総合的に予想しつつ、その不動産の「現在の価値」を判断し、価格を算出する方法です。
直接還元法は、一年間などの短期的な利益だけで不動産の価値を判断しますが、
DCF法は、「長期的な利益と損益で不動産の価値」を判断します。

DCF法は、ディスカウント・キャッシュ・フローの略です。「お金には時間的な価値がある」ということを前提に、保有期間に得られる「純収益」と売却時の物件の「予想売却価格」を現在の価値に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。
DCF法は、「お金には時間的な価値がある」という考え方です。
100万円と1年後の100万円とでは価値が異なるという考えなのです。

つまり、今100万円もらって1年間銀行に預金して利息を稼いだり、投資をしたりすることで利益や配当金を得たりできるからです。

また、年数が長くなるほど「リスクは増える」ため、不確実な将来より現在の100万円の価値のほうが高いと考えます。

例えば、
単純に考えれば、年間100万円の家賃を得られる物件を2年後に1,000万円で売却した場合、当たり前に計算すれば物件価値は1,200万円になります。

しかしながら、DCF法では1年後と2年後に家賃が下がっているなどのリスクを想定して、現在価値に「割り引いて計算」するとともに、物件価格も現在価値に割り引きます。DCF法においては割引率の設定が大切です。

例えば、
割引率が3%であれば、
1年目の家賃は100万円÷(1+0.03)=97万円、
2年目の家賃は100万円÷(1+0.03)²=94万円。
2年後の物件価格を現在価値に割り引くと1,000万円÷(1+0.03)²=942万円となるため、942万円+97万円+94万円=1,133万円となります。

コラム執筆者

  • マクロ・ミクロ経済学商法・会社法相続不動産売買マーケティング経営分析経済評論