相談番号:1,456

共有名義の農地を分割したい

  • 投稿日:
  • 2017年01月01日
  • 回答受付終了
  • 相談者:
  • nishikata
  • 回答者:
    • 内藤 政信弁護士 マスク
    • 宮田 英之行政書士 マスク
    • 元木 広行行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク

回答数

8

参考にした人

2,954

相談者:nishikata (群馬県)

お世話になります。

13年前のことですが、父が亡くなり市街化調整区域の農地を兄と私の共有名義として相続しました。
次の世代(私たちの子供)のことも考えると、いつまでも共有名義では後々揉めることにならないかと心配しています。
(私たち兄弟はサラリーマンで農業はしていませんし、今後も耕作の予定もありませんが、親から相続した土地なので売却等は考えていません。)

①そこで、この農地をそれぞれで分割して個人名義に変更したいと考えていますが、その方法が分かりません。
どのような手続きになるでしょうか?

②この場合、税金等が発生するものでしょうか?

ご教示をお願いします。

専門家からの回答

  • 分筆登記をするだけだから、測量の資格を持った司法書士に依頼すればいいですよ。
    測量費用と登記費用が併せて数10万円かかるかな。
    あとは登録免許税、たぶんたいした金額ではない。
    司法書士に調べてもらうといい。

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  • 埼玉の行政書士の宮田と申します。
    現在一つの農地を持分半分ずつで共有の状態だと思われます。

    この一つの農地を二つに切って各々が片方の土地について、持分100%のにするという感じです。

    ①手続き的には測量、分筆というという手続きを経て2つの土地にし、一つづつをそれぞれをご兄弟の名義とするという事になります。

    分筆は土地家屋調査士、所有権は司法書士のの領分の登記となりますので両方できる所を探すのがよろしいかと思いますよ。

    ②税金についてですが、相続税については以前の相続手続きで支払い済み。
    今回の手続きでもほぼ等価で名義が変わるだけですからそれほど心配はいらないかと思われます。
    登記申請書に手数料として貼付する印紙は税金と言えば税金ですね。
    市町村における土地評価額の1000分の20の金額の印紙を貼って申請です。

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  • 書き忘れましたが、金額的には測量分筆の部分が今回のお手続きで一番のウエイトを占めると思われます。

    隣地の方の立ち会いなど割と手間がかかりますから。

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  • ①分筆後に農地を共有物分割による持分移転登記をする場合、農地法所定の許可が必要です。農業資格を有しない場合は難しいと思います。その他の方法としましては、持分放棄による移転登記(許可不要)をすることになると思います。

    ②持分放棄の場合、税金面としては、贈与税、取得税等がかかる場合が考えらえますので、税務署及び県税事務所等にご確認の上、手続きをお勧めください。

    あくまでも一般論としての回答ですので、具体的な内容を専門家に相談されることをお勧めします。

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  • nishikataさんへ
    農地といえどもおのおのが分筆して単独所有にする場合は測量分筆費用が掛かります。この段階までは土地家屋調査士の仕事になります。旨くいけば相続にカラム錯誤登記を利用できるようになります。錯誤登記は本当はそれぞれ兄弟が単独所有とすべきだったのに共有にしてしまったというような場合です。錯誤登記が認められなければ真正な登記名義の回復登記ということも可能性がありえます。物件所在地の法務局または司法書士に相談願います。税務当局には錯誤登記等が認められれば実質的経済的利益の移転はなかったものとして非課税の認められる可能性が充分にあると考えられます。

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  • 分筆登記をした上で、それぞれの共有持ち分を放棄することが一番手っ取り場や糸思います。分筆登記は土地家屋調査士に依頼することになります。持ち分放棄の場合は農業委員会の許可はいりません。司法書士にお依頼でできます。放棄でも実質上は交換ですし、市街化調整区域の農地であれば税金もかからないと思います。

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    • 回答 7
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2017年01月05日 17:16:47

    はじめまして。
     お父様がお亡くなりになられた時点でどの様な形で相続の処理がなされたのか、その辺が少々判然としませんが、仮に今日まで分割協議等が未了の状態、との事であれば、まずは分割協議を行って頂き、その結果として相続なされた土地を各自が分割して相続する形に頂くのが宜しいかと思われます。
     そして、次に登記上で土地を分割する為の手続きに進む事になりますが、登記関連の業務に行政書士が関与する事は禁じられていますので、概要だけのご紹介とさせて頂きますが、一筆の土地を二つに分割する場合、具体的には分筆の手続を行う必要がある事になります。その際、今日では申請書類として正確な地積図面の提出等が必要とされています関係上、対象地の正確な測量等が必要になりますので、具体的な所は分筆等を専門とされている土地家屋調査士の先生にご相談頂くのが宜しいかと思われます。
     又、農地を分筆する事につき、農業委員会への届出等の手続が法的に要求されている訳ではありませんが、分筆の結果、農地台帳の記載事項に変動が生じる事にもなりますし、現在、耕作はなされていないとの事でもありますので、遊休農地の活用という意味でも、予め農業委員会にも確認を入れておかれる方が宜しいかと思われます。
     尚、課税に関するご質問につきましては、行政書士の立場ではお答えする事が難しいので、ここでは確たる事までは申し上げられませんが、一般論としましては、分筆に伴い新たに不動産を取得する訳ではありませんので、従前の納税処理が適切になされている限り、通常は課税上の問題が生じる事は無いとお考え頂いて宜しいかと思われます。
     概要的な内容に止まりますが、ご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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  • 共有物分割登記を依頼するよりも、まず、相続登記の錯誤を原因としてやり直しを検討することをお勧め致します。相続登記を取り消した後に、土地分筆登記をする。そして其々の土地に対して単独名義に登記をやり直す。検討をお願い致します。

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