相談番号:1,602

土地賃貸借契約の解除

  • 投稿日:
  • 2020年05月29日
  • 回答受付終了
  • 地域:
  • 兵庫県
  • 相談者:
  • 未来21C
  • 回答者:
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 福田 隆彦行政書士 マスク
    • 土地家屋調査士行政書士小林大栄行政書士 マスク
    • 児玉 卓郎司法書士 マスク

回答数

4

参考にした人

193

相談者:未来21C (兵庫県)

土地を貸しています。
その土地に借主は家を建てて夫婦で住んでいます。
借主が重度の認知症になりました。
借主の債務の連帯保証人に同居する妻がなってます。
地代は妻がしはらっています。
質問①
土地を貸している私は契約を解除したいのですが、認知症の相手と契約解除できますか。
債務の連帯保証人である妻と契約解除できますか。ご教授ください。
また、この件の関する判例とかありますか。
質問②
借主(認知症)の妻と契約解除ができたとして、こちらからの解除申込ですと借地権の買取を請求されることがありますか。
ご教授ください。
借地権の計算方法もお知らせください。
宜しくお願いいたします。


専門家からの回答

    • 回答 1
    • 宇井 勝行政書士 マスク
    • 2020年05月30日 10:32:39

    初めまして。
     事案の詳細が詳らかではありませんので、あくまでも一般論の範囲という事で回答させて頂きますと、契約の解除は、契約関係を終了させる効果をもたらしますので、解除に際しまして、解除の対象となる契約関係の当事者間で問題とされる事になるのが原則です。
     一方、保証契約はあくまでも保証人と主債権者の間の関係、即ち、ご相談頂いている事案であれば、ご相談者様と借地人の妻との間の契約関係という形に止まり、保証の対象とされている借地契約関係とは別の関係という事になります。その為、ご相談頂いている借地契約の解除は、あくまでもご相談者様と借地人の間の問題という事になりますので、当該借地契約とは直接関係の無い借地人の妻を相手に、借地契約を解除する事は出来ないのが原則、という事になります。
     簡単ですが、ご参考となれば幸いです。それでは失礼致します。

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    認知症だと判断されたものと契約解除することはできません。家庭裁判所で代わりに判断してくれる、成年後見人を指定してもらうことが必要です。後見人が契約解除に応じるとは考えにくいです。
    賃料は同居の妻が支払っているので債務不履行は、生じていないからです。
    住む処がないから借地上に土地の借主が家屋を建築しているとしたら、そこを退去するためには相当額の費用が掛かるはずです。その負担は地主のあなたにかかってくると考えられます。
    借地権の買取価格については、その地方の慣習等も影響すると思われるが、時価の50%~60%ともいわれております。地主側は相当額の負担をする覚悟がいるものと考えています。

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  • 質問①
    認知症ですとたぶん、程度にもよりますが、事理弁識能力がありませんので、成年後見制度を使用するようになります。
     成年後見人とのお話になります。
    申し訳ありませんが、判例については今のところ、わかりません。

    質問②
    買い取り金額が発生します。
    条件にもよりますが、およそ更地の60%から70%の金額になります。
    相手の事情が十分許す時期に買い取り請求を提案すべきです。
    要するに、夫婦の方が、介護施設に入るまで、待った方が得策だと考えます。
    申し訳ありませんが、借地権の計算方法は現時点ではわかりません。
    最後に費用対効果を熟慮し、時期を見極めることが肝要です。

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  • 賃貸借の契約解除はあくまでも当事者間の問題ですから賃貸借契約を結んだ方とすることになります。認知症ですが程度の問題もありある程度自分の結んだ契約内容が分かっているなら契約解除もできると思いますが、程度が多き場合は利害関係人として成年後見人の選任を当家庭裁判所に申しだてることになります。

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